
2026 年以来,全国超百城启动存量房收购,以国企为主体、金融与专项债支持,将库存商品房转为保障房、人才房、安置房等,核心是 “去库存、稳楼市、补保障” 三位一体。一、核心政策背景

中央定调:2026 年政府工作报告提出 “探索多渠道盘活存量商品房”,4・28 政治局会议再强调 “稳定房地产市场”。
地方响应:河南、广东、江苏、山东、辽宁、吉林等十余省明确鼓励收购;苏州、天津、广州、重庆、上海、武汉、郑州、合肥等 30 + 城发布细则。

二、主要城市举措(2026 年)
苏州:国企 + 社会资本收购,用于保障房、人才房、养老公寓;国开行 11 亿银团贷款支持。
天津:将盘活存量列为新政首要任务,收购作保障房、安置房、宿舍;鼓励银行发放团体购房贷款。
广州:城改中收购存量房作安置房,国企收购二手住宅作保障 / 人才房;支持商办转民生用途。
上海:静安区、浦东启动 “收旧换新”,收购二手房转保租房;发放房票引导买新房。
重庆 / 合肥 / 郑州:批量收购(重庆千套、合肥 5733 套),改造为保租房,快速满租。
佛山 / 丽水 / 珠海:推进 “以旧换新”,国企收旧房、发补贴(珠海补贴1%/ 最高 3 万)
2026 年,中国房地产市场迎来历史性转折点。在 “房住不炒” 定位持续深化、行业从增量开发全面转向存量盘活的关键节点,中央明确顶层设计,国家队(国有资本、地方国资平台、保障性住房集团)正式下场,全国超 80 城密集跟进,大规模收购存量房源,一场覆盖新房、二手房、商办物业的收储浪潮全面开启。这不是短期救市的权宜之计,而是重塑楼市供需格局、化解行业风险、补齐民生保障短板的系统性布局,将深刻改变房企、购房者、资产持有者的未来生存逻辑。

一、政策定调:从中央到地方,收储政策闭环全面形成
此次存量房收购潮的爆发,绝非偶然,而是中央顶层设计与地方密集落地的强力共振,政策力度与覆盖范围远超以往任何一轮楼市调整。
2026 年全国两会《政府工作报告》首次明确提出 “探索多渠道盘活存量商品房,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”,将存量房收购上升为国家战略层面的楼市核心举措。4 月 28 日中央政治局会议再次定调 “努力稳定房地产市场”,释放出 “稳楼市、去库存、防风险” 的强烈信号。5 月以来,国常会持续部署房地产风险化解,住建部明确 “2026 年以收购存量房为主、新建为辅,快速补齐民生住房短板”,为地方收储工作划定清晰路径。
在中央政策指引下,地方政府闻令而动,密集出台新政,形成 “中央统筹、地方落实、国企主导、金融助力” 的推进格局。截至 2026 年 5 月,全国已有 36 个重点城市发布明确收储公告,超 80 个城市表态支持区属国企下场收购。苏州将存量房收购与人才住房、养老公寓挂钩;天津把盘活存量列为楼市新政首要任务,鼓励银行发放专项贷款;广州在城中村改造中批量收购存量住宅用作安置房;上海、深圳、武汉、重庆等城市同步跟进,形成 “一呼百应、全面铺开” 的收储态势。
资金端更是提供硬核保障。财政部明确专项债可用于存量房收购,截至 2026 年 3 月底,全国专项债支持存量房盘活改造规模已突破 3500 亿元,叠加银行专项贷款、央行再贷款、国企自有资金,形成 “专项债 + 信贷 + 自有资金” 的多层次资金池,确保收储资金 “到位快、放款足、落地稳”。
二、市场现状:库存高企与保障缺口并存,收储成破局关键
国家队集中下场收储,背后是楼市长期积累的结构性矛盾 ——存量房源积压、房企资金承压、保障房供给不足,三大痛点相互交织,倒逼政策重拳出击。
经过二十余年高速发展,中国房地产市场已进入 “存量时代”,库存积压问题日益突出。一二线城市二手房挂牌量持续走高,核心区域去化周期超 18 个月;三四线城市更是深陷 “新房滞销、二手房无人接盘” 的困境,部分城市去化周期超 36 个月,大量房源闲置沉淀。与此同时,房企债务风险尚未完全出清,不少房企手握大量滞销房源却无法变现,现金流持续紧张,竣工交付压力巨大,形成 “库存压顶、资金链紧绷、风险传导蔓延” 的恶性循环。
与库存过剩形成鲜明对比的是,民生住房保障存在明显短板。新市民、青年人、刚需群体 “租房难、买房贵” 问题突出,核心城市保障性租赁住房、人才房供给不足,难以匹配民生需求。一边是海量闲置房源浪费社会资源,一边是刚需群体住房需求无法满足,资源错配加剧楼市结构性失衡,而国家队收储正是打通 “存量闲置” 与 “保障缺口” 的关键纽带。
此外,地方土地财政依赖度下降、城市更新进入深水区,也为存量房收购提供了现实需求。通过收购核心区域存量房源,既能盘活低效资产、提升土地价值,又能完善城市配套、推动老旧小区改造,助力城市转型发展。
三、收储全景:收购主体、范围、用途全面扩容,模式日趋成熟
2026 年的存量房收购,早已不是零星试点,而是规模化、标准化、多元化的全面布局,收购主体、房源范围、用途去向均实现重大突破。
(一)收购主体:国家队为主,多方协同参与
此次收储以地方国有安居集团、城建集团、保障房公司为核心主体,如广州安居集团、上海保障性租赁住房集团等,依托国有资本雄厚实力,承担主要收储任务。同时鼓励社会资本、住房租赁企业参与,形成 “国企主导、民企补充、多方共赢” 的格局,天津、苏州等地明确支持国企与社会资本联合收购,拓宽资金来源与运营渠道。
(二)收购范围:新房二手房全覆盖,优质刚需房源优先
收购房源不再局限于房企滞销新房,二手住宅、老旧小区房源、存量商办用房均纳入收购范围。收购标准清晰,优先锁定地段成熟、配套完善、户型实用的中小户型刚需房源(60-120㎡),避开远郊 “空城”、高杠杆豪宅及配套不完善的劣质房源,坚持 “盘活优质存量、服务民生需求” 的务实导向。
(三)用途去向:保障房为主,多元场景拓展
收购后的房源严禁流入商品房市场炒作,核心用途聚焦民生保障:保障性租赁住房、共有产权房、人才公寓、安置房、养老公寓、青年宿舍等。苏州明确收购房源用于人才住房、养老公寓;广州将收购房源用于城中村改造安置房;部分城市还探索将存量商办用房改造为医疗、教育、文旅等配套设施,实现 “一房多用、资源最优配置”。
(四)收购价格:理性定价,维稳市场预期
国家队收购定价以周边市场合理成交价为基准,实行 “不压价、不抬价” 的理性原则:既不恶意压低价格损害业主合法权益,也不高价接盘制造房价虚高,通过市场化定价稳定市场预期,打破 “房价暴涨暴跌” 的恐慌情绪,为楼市注入确定性。
四、深层逻辑:三重战略考量,绝非简单 “救市”
国家队大规模下场收储,绝非短期刺激楼市的 “救市” 手段,而是基于防风险、惠民生、促转型的三重战略考量,用意深远。
(一)化解行业风险,稳定楼市基本盘
这是最直接的核心目标。通过批量收购房企滞销房源,帮助房企快速回笼现金流、缓解债务压力、阻断风险传导,守住不发生系统性风险的底线。同时消化市场存量,降低去化周期,平衡楼市供需,避免房价大幅下跌引发的连锁反应,稳定房地产市场基本盘,为行业转型创造稳定环境。
(二)补齐民生短板,践行 “房住不炒”
这是政策的核心落脚点。将收购房源转化为保障性住房,低成本扩充保障房供给,精准对接新市民、青年人、刚需群体的住房需求,解决 “租房难、买房贵” 痛点。同时完善住房保障体系,让房地产回归 “居住属性”,从源头遏制投机炒作,落实 “房住不炒” 定位,推动楼市从 “投机炒作” 向 “民生居住” 转变。
(三)推动行业转型,构建楼市新生态
这是长远战略布局。过去二十年,楼市依赖 “高杠杆、高周转、高库存” 的增量开发模式,如今已难以为继。国家队收储标志着行业正式告别 “野蛮生长”,进入 “存量盘活、民生为本、平稳健康” 的全新发展阶段。通过存量资源重构、保障体系完善、供需结构优化,构建 “市场归市场、保障归保障” 的双轨制楼市新生态,推动行业走上可持续发展之路。
五、深远影响:重塑楼市各方利益格局,普通人如何应对?
2026 年国家队下场收储,将对房企、购房者、资产持有者产生颠覆性影响,楼市利益格局全面重构。
(一)对房企:纾困良机,告别高杠杆依赖
对于中小房企而言,国家队收储是化解危机的关键窗口期。滞销房源可批量对接国资平台快速去化,回笼现金流,缓解债务压力,摆脱 “高杠杆、高周转” 的旧模式,聚焦产品品质提升与楼盘交付。对于大型房企,收储政策有助于稳定市场预期,缓解销售压力,推动行业从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型。
(二)对刚需购房者:市场底部确立,可择机上车
国家队大规模收储,彻底锁住房价大幅下跌空间,市场底部基本确立,刚需群体无需长期盲目观望。随着保障房供给增加,刚需租房、购房选择更多,压力减轻;商品房市场流动性回暖,刚需可结合自身需求与收入水平,理性择机上车,无需过度纠结短期房价波动。
(三)对多套房持有者:最佳变现窗口期,适时优化资产
对于持有多套闲置房源的业主,当下迎来最佳变现时机。国家队批量收购叠加市场流动性回暖,闲置房源流通性增强,可适时出手,规避后续持有成本增加、房产税落地等潜在风险。同时可优化资产配置,减少楼市资产占比,转向多元化投资,降低单一市场风险。
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